引越しで借りている部屋を退去するとき、予想以上の高額な修繕費を請求されることがあります。
あなたもそのような状況だとすれば、「納得いかない」と感じているかもしれませんね。
ですがその請求額、ひょっとすると大幅に減額できるかもしれません。
そのためには、家の借り手を不当な不利益から守るための、いくつかのルールを理解しておく必要があります。
この記事では、それらのルールについて詳しく解説しているので、きっとあなたのお役に立つはずです。
床の張替え費用を払う必要があるのか？
床の張替え工事は、一部屋分まるまる張替えするとなると、安くはない費用がかかります。
大家さん（管理会社）によっては、その費用を丸ごと請求してくることもあるようです。
ですが安心してください。
あなたが全額負担することがないように、賃貸住宅の契約にはいくつかのルールがあります。
そのなかで、修繕費の内あなたが負担する必要があるのは、「原状回復義務」のある箇所のみ、と決められています。
住み始めたころに比べれば、少し変色したり傷んだリ、自然に劣化していった部分があっても、そこにあなたの責任はありません。
それでは、あなたに課せられる原状回復義務とはどのようなものか、詳しく見ていきましょう。
原状回復義務とは？
賃貸住宅の契約は基本的に、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下、「ガイドライン」と略す）に基づいています。
そのなかで、原状回復義務については、次のように規定されています。
賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。
つまり原状回復義務とは、わざと（故意）・うっかり（過失）床を汚したり傷つけた場合。
また、他人から借りたものは通常、汚したり壊したりしないよう注意するべきなのに、
それを怠ったことで破損させた（善管注意義務違反）ような場合、もとの状態に戻さなくてはいけないということを指します。
原状回復義務が発生するものとして、具体的には次のようなことがあげられます。
- 子供の落書き
- タバコによる焼け焦げ跡
- 家具を移動したときについたキズ
- 物を落としてできたキズ
- 水濡れを放っておいて発生したカビ
- コーヒーをこぼしてできたシミ
- ペットによるキズや汚れ
借り手であるあなたが、床に上記のような事態を引き起こした場合には、その修繕費を負担することになります。
自然な劣化なら払う必要なし
床はフローリングやクッションフロア、畳など素材はさまざまです。
ですがどの素材であっても、あなたが普通に生活しているだけで、だんだん劣化・消耗していくものです。
ガイドラインでは、これらの自然な劣化＝経年変化、通常の使用による消耗＝通常損耗に関して、あなたの責任を認めていません。
これらの修繕にかかる費用は、毎月の家賃に含まれていると考えられ、すべては大家さんが負担すべきものとされています。
経年変化と通常損耗の具体例として、ガイドラインでは以下のような例をあげています。
- 日照によるフローリングの色落ち、畳の変色など
- 建物の構造的欠陥による雨漏りなどによるフローリングの色落ち、畳の変色など（きちんと雨漏りについての報告義務を果たしていた場合）
- 家具などの重みでついた床のへこみ
- フローリングのワックスが剥げる
負担額の決定は年の経過を考慮する
ここまで、あなたの負担分「原状回復義務」と大家さんの負担分「経年変化・通常損耗」について説明をしてきました。
ただ、実際の床はこれら2つの要素が入り混じっているもので、両者の負担割合を決定するためにはもう1つルールが必要になります。
そのルールとは、ガイドラインの「経過年数（＝入居年数）」という考え方です。
経過年数については、この後詳しく具体例を挙げて説明しますので、ここでは簡単にお話します。
つまり、あなたが入居してから年を経るごとに、床を含む建物は劣化消耗し、その価値は次第に減少していきます。
修繕費のうち、あなたが原状回復のために負担するのは、「減少した床の価値分のみ」でよいというのが経過年数という考え方です。
ガイドラインの効力
ここまでの説明の中で何度が触れた、ガイドラインとその効力について、少しだけお話しておきます。
このガイドラインは、法的な拘束力はないものの、実際の賃貸借契約はこの内容に沿って行われており、尊重されています。
裁判の際も、ガイドラインの考え方をふまえて、トラブルを解決してきました。
そして近年、民法の見直しの流れの中で、これまで蓄積された判例を踏まえ、ガイドラインの考え方が法律として明文化されました。
この改正民法（621条）によって、これから説明するガイドラインのルールもより明確になりました。
これにより今まで以上に、トラブルの解決がスムーズにすすむことが期待されます。
床の張替え、あなたの負担はどこまで？
ここまでは、あなたと大家さん、どちらがどれだけ負担するのかその線引きをするための原則を見てきました。
その中で、修繕費の負担額を決めるための経過年数の考え方についてふれました。
ここからは、経過年数の考え方をもう少し具体的に説明し、その上で実際の負担割合について考えてみましょう。
ただし、床材の種類ごとに、計算するときに用いる数字が異なるので、個別に見ていく必要があります。
入居年数により負担が減る
賃貸住宅の場合、長く住むほど、それだけ修繕費の負担が減るという、経過（入居）年数という考え方をご紹介しました。
ここではさらに詳しく説明します。
まず経過年数を考える上で必要になるのが、床の耐用年数です。
床の耐用年数は、床材の種類によってそれぞれ異なります。
| 床の種類 | 耐用年数 |
|---|---|
| クッションフロア | 6年 |
| カーペット | 6年 |
| 畳床（畳の芯） | 6年 |
| フローリング木造 | 22年 |
| フローリング軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ3㎜以下） | 19年 |
| フローリング軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ4㎜以下） | 27年 |
| フローリング軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ4㎜超え） | 34年 |
| フローリング鉄骨造 | 34年 |
| フローリング鉄筋コンクリート | 47年 |
＜参考＞主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）：国税庁
借り手の負担割合は、住む部屋の床の種類と、建築構造に応じた耐用年数を使って割り出します。
下のグラフのように、入居して経過した年数に対応するパーセンテージが、借り手の修繕費負担割合です。
入居した年数が経過していくごとに、最初は100％あった床の価値は次第に減少していきます。
そして耐用年数まで行きつくと、その価値は1円になると考えます。
計算式はこのようになります。
工事費用×（耐用年数－入居年数）÷耐用年数＝借り手の負担額
【入居時の状態と賃借人負担割合（耐用年数 6 年の場合）のグラフ】
なお耐用年数を越え価値が1円になっても、継続して使用可能であったものを賃借人の故意過失によって使用できない状態にした場合、
もとの状態に戻すための費用を賃借人が負担することもあると、ガイドラインでは注意しています。
床の種類ごとの修繕費の目安
床の張替え工事の修繕費は、実際にはどれくらいかかるのでしょうか？
製品のランクや工法、現場の状況などにより金額には大きな幅があります。
ですから下の表の金額は、あくまでも一つの目安ではありますが、あなたの負担額を考える上で参考になるはずです。
| 6畳部屋の床張替えにかかる費用 | |
|---|---|
| 床の種類 | 金額 |
| クッションフロア | 45,000円～100,000円 |
| フローリング | 60,000円～160,000円 |
| カーペット | 35,000円～90,000円 |
| 畳（新品） | 60,000円～120,000円 |
| 畳（表替え） | 18,000円～42,000円 |
上記の表のとおり、修繕には結構な金額がかかります。
これらの金額のうち、実際あなたの負担割合がどのようになるか、床の種類ごと見詳しく見てみましょう。
クッションフロア・カーペット
借り手の負担をできるだけ限定的なものになるようにするというのが、ガイドラインの基本的な考え方です。
それをふまえれば、傷がある部分だけの張替えが望ましいのですが、クッションフロアなどの製品は幅が2ｍ弱あります。
ですから、1部屋分の床張替え工事にかかる費用は、部分的なものと全面張替えとでは、ほとんど変わりません。
そのため修繕費の負担額を計算する場合、1部屋ごとの全面張替えとして考えます。
クッションフロア・カーペットの経過年数
それではクッションフロアとカーペットを経過（入居）年数の考え方に基づいて見てみましょう。
ガイドラインでは、クッションフロア・カーペットの耐用年数を6年と規定しています。
一年ごとにクッションフロア・カーペット・畳床の価値は減少し、耐用年数の6年を超えると価値は1円となります。
つまりあなたの経過（入居）年数が多くなればなるだけ床の価値は下がり、そのぶん修繕費用の負担も少なくなるのです。
修繕費の負担分の計算方法
修繕費の負担額は、先ほどご紹介した次の計算式で割り出します。
工事費用×（耐用年数－入居年数）÷耐用年数
例えば、クッションフロアの張替え工事に100,000円かかった場合。
入居4年目は、工事費用100,000円×（耐用年数6年－入居年数4年）÷耐用年数6年
＝約34,000円となります。
【工事費用100,000円の場合の参考例】
| 入居年数 | 負担額 |
|---|---|
| 1年目 | 約84,000円 |
| 2年目 | 約67,000円 |
| 3年目 | 50,000円 |
| 4年目 | 約34,000円 |
| 5年目 | 約17,000円 |
| 6年目 | 1円 |
カーペットも同様に考えてください。
フローリング
ガイドラインでは、フローリングの修繕は部分的な修復と全面張替えとでは、異なる考え方をします。
フローリング部分修復の場合
フローリングの部分補修・部分張替えの場合、経過（入居）年数の考え方を使いません。
傷がある部分の1㎡単位ごとの部分補修・部分張替えにかかった費用のみ、借り手は負担します。
かりに大家さんが床の色合わせ模様合わせのために全面張替えをしたとしても、借り手の負担は部分補修分に限定されます。
フローリング（1㎡）部分補修・部分張替えにかかる費用は、およそ10,000円～30,000円程度です。
フローリング全面張替えの場合
フローリングの破損が広範囲にわたるため、借り手の負担でフローリングの全面張替えが必要な場合は経過年数を考慮します。
フローリングの耐用年数は、その建物の建築構造によって異なります。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ3㎜以下）：19年
- 軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ4㎜以下）：27年
- 軽量鉄骨造（鉄骨の厚さ4㎜超え）：34年
- 鉄骨造：34年
- 鉄筋コンクリート：47年
修繕費の負担分の計算方法
例として、フローリングの全面張替え工事に100,000円かかった場合を見てみましょう。
計算式はクッションフロアと同様、工事費用×（耐用年数－入居年数）÷耐用年数です。
木造の賃貸物件に3年入居。
借り手の負担額 は100,000×（22－3）÷22＝約87,000円となります。
下の表は、木造の場合の数年ごとの修繕費負担額の一例です。
【木造 工事費用100,000円の場合の参考例】
| 入居年数 | 負担額 |
|---|---|
| 1年目 | 約96,000円 |
| 3年目 | 約87,000円 |
| 5年目 | 約78,000円 |
| 11年目 | 50,000円 |
| 15年目 | 約32,000円 |
| 22年目 | 1円 |
畳
畳の場合、畳表だけの張替えの場合と新しい畳と入れ替える場合では異なります。
畳表の張替えだけで修繕がすむ場合、経過年数の考え方は用いられません。
畳表は消耗品に近いものとして、その張替えにかかった実費を借り手は負担します。
いっぽう、破損が畳床（畳の芯）にまで及んでいて、新しいものに交換する場合、経過年数を考慮します。
その際、畳の耐用年数は、クッションフロア・カーペットと同様6年です。
借り手が負担するのは、傷のある畳だけでよく、他の傷のない畳に関しては責任がありません。
参考までに、1畳当たりのおおよその単価です。
畳表替え：3,000円～7,000円
畳新品：10,000円～20,000円
一括見積りをすることで、業者はライバル業者と競う形となり、安い料金を提示してもらいやすくなります。
3項目入力するだけで簡単に見積りできます。
修繕費をめぐるトラブル解決のためのポイント
ここでは修繕費について交渉するさいに、あらかじめ契約書の内容をよく確認しておく必要があること。
そして話し合いがうまくいかない時の相談窓口について、詳しくご説明します。
契約書はよく確認を
ここまで詳しく3つのルールを見てきました。
ですが、賃貸の契約上、借り手に原状回復以上の義務を負わせる内容の特約を、付帯させることはガイドラインで認めています。
ただし特約が認められるためには、大家さん側が以下の条件を満たす必要があります。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて
認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
どういうことか具体的に説明します。
①は、毎月の家賃を安くする、または、ペットを飼うのを認めるなど、ある程度もっともな理由があること。
②は、上記のような理由があるので、原状回復以上の義務を負うことを借り手が認識していること。
③は、借り手が上記のことを認識したうえで、ＯＫの意思表示をしていること。
これら①～③の条件を満たしている場合、特約は認められるということになります。
もしあなたが交わした契約に特約が付いているなら、契約時これらの説明を受け、契約書にも記載されているはずです。
ですが私もそうでしたが、契約時にされた説明を深く理解せずになんとなくサインするということもありがちです。
大家さん側と修繕費の負担をめぐる交渉をする前に、よく契約書の内容を把握しておきましょう。
納得できなければ消費センターへ相談
大家さん側との修繕費の負担額についての交渉がまとまらず、納得できなければ、各自治体の消費者相談窓口に相談しましょう。
この窓口は「消費者センター」などの名称で、各都道府県や市町村、区などに設けられています。
あなたが抱えるトラブル解決のために、適切なアドバイスをもらうことができます。
どこの窓口に相談すればいいのかわからなければ、「消費者ホットライン」に問い合わせてください。
あなたに身近な消費者センター、消費者相談窓口を教えてくれます。
まとめ
この記事に書かれている内容は次の通りです。
まずあなたと大家さんの修繕費の負担割合をきめる、いくつかのルールについての解説。
- 借り手が負担するべきこと～原状回復義務
- 大家さんが負担するべきこと～経年変化と通常損耗
- 入居年数が多くなると借り手の負担が減ること～経過年数
次に、実際どのように負担額を計算するのか解説しています。
そして最後に、上記以外に大切なこととして、次のことに触れています。
- 契約内容をよく理解しておくこと
- 消費者相談窓口へ相談すること
これらについてよく知っておけば、不当な損害を避け、トラブルからうまく抜け出すことができるでしょう。
この記事があなたのお役に立つよう願っています！
床を傷つけたり汚したりすることを防ぐ方法として、次の記事が参考になります。
今後、活用してください。
＜参考＞引っ越し先の綺麗な床を冷蔵庫の下敷きマットで守る!選ぶポイントとおすすめ4選
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「大量の電話がくるんじゃないか？」と心配であれば、一括見積りを利用した体験談も記事にしているので参考にしてください。
